Ein neues Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH) ermöglicht Immobilienbesitzern jetzt, den Wertzuwachs von vermieteten Immobilien zu nutzen. Die Finanzierung des Kaufs unter Eheleuten kann nunmehr auch als Schenkung abgewickelt werden. Das merkt der Finanzberater Bankkontakt an. Letztlich führe ein Eigentümerwechsel dazu, dass der aktuelle Verkehrswert anschließend steuerlich berücksichtigt wird. Der Gebäudewert kann jährlich mit zwei Prozent abgeschrieben werden und mindere entsprechend die zu versteuernden Mieteinnahmen – und das 50 Jahre lang.
Das Ende August veröffentlichte Urteil des BGF vom 23. April 2021 untermauere die Zulässigkeit eines seit vielen Jahren von Bankkontakt begleiteten Finanzierungsmodells und eröffne neue Möglichkeiten. Der BFH bestätige die Zulässigkeit von innerfamiliären Immobilientransaktionen, auch wenn diese (eventuell) nur aus steuerlichen Gründen erfolgten.
Im Urteil des BFH wurde eine Immobilie an einen Dritten verkauft. Vorher hatte die Verkäuferin die Immobilie an ihre beiden Kinder verschenkt. Dadurch musste die Familie – als Gesamtheit betrachtet – insgesamt deutlich weniger Steuern bezahlen. Das Finanzamt und das Finanzgericht Nürnberg haben dieses Vorgehen als steuerlichen Missbrauch angesehen. Der BFH hat eine solche Schenkung nun jedoch endgültig als rechtlich zulässig angesehen.
Die Kunden von Bankkontakt stehen häufig vor dem Problem, dass die vor Jahren gekaufte Immobilie heute ein Mehrfaches des Kaufpreises wert ist – aber der Eigentümer hat nichts davon.
Es stelle sich daher die Frage: Wie kann man den Wertzuwachs der Immobilie nutzen? Die Lösung lautete verkaufen – aber nicht an einen Dritten, sondern innerhalb der Familie.
In erster Linie gehe es darum, sich den hohen Wert der Immobilie auch steuerlich anerkennen zu lassen. In der Praxis ist die vor langer Zeit gekaufte Immobilie steuerlich weitgehend abgeschrieben, obwohl der heutige Verkehrswert ein Vielfaches beträgt. Die steuerliche Berücksichtigung (Abschreibung) erfolge aber – wenn überhaupt noch – nur aus dem historisch niedrigen Anschaffungswert.
Bankkontakt empfiehlt daher, vor mehr als zehn Jahren erworbene Immobilien zum aktuellen Verkehrswert innerhalb der Familie zu verkaufen. Bei einem Verkauf an den Ehegatten oder in gerader Linie (Kinder, Enkel, Urenkel) sei das besonders interessant, da keine Grunderwerbsteuer anfällt. Die Einschränkung auf ältere beziehungsweise mindestens zehn Jahre gehaltene Immobilien sei wegen ansonsten fälliger Einkommensteuer wichtig.
Das aktuelle Urteil des BFH erlaube aber nach Einschätzung der Bankkontakt jetzt auch eine Schenkung. Das heißt, mit dem Verkauf werde gleichzeitig die Schenkung des Kaufvertrags beim Notar beurkundet. Dann wäre die Immobilie immer noch im „Familienvermögen“, aber der neue Kaufpreis würde steuerlich berücksichtigt werden. Damit kann der Gebäudewert (üblich sind 75 Prozent des Gesamtkaufpreises) mit jährlich zwei Prozent abgeschrieben werden. (DFPA/mb1)
Die Bankkontakt AG ist ein Finanzberater tätig im Bereich Bankenkommunikation. Der Sitz des Unternehmens befindet sich in Berlin.
