Die Immobilienbank DZ Hyp hat kürzlich ihre Studie „Regionale Immobilienzentren 2024“ veröffentlicht, in der die Entwicklung der Büro- und Einzelhandelssegmente in zwölf Oberzentren analysiert wird. Die Ergebnisse werden mit den sieben Top-Standorten verglichen, um eine bessere Einordnung zu ermöglichen.
Die Studie zeigt, dass die Spitzenmieten für Büroimmobilien dynamisch steigen, während gleichzeitig der Flächenleerstand zunimmt. Im Einzelhandel hingegen scheint der seit 2017 beobachtete Rückgang der Spitzenmieten langsam abzunehmen. Diese Trends sind in den Metropolen stärker ausgeprägt als an den regionalen Standorten und werden voraussichtlich im laufenden Jahr fortgesetzt.
Die Mietrenditen für Büroimmobilien folgen dem Anstieg der Anleiherenditen und setzen ihren seit 2022 anhaltenden Aufwärtstrend fort. Auch für Einzelhandelsobjekte sind steigende Renditen zu beobachten. Der Flächenumsatz für Büroimmobilien hat insgesamt abgenommen, wobei 2023 an den Top-Standorten nur noch rund 2,2 Millionen Quadratmeter Bürofläche vermietet wurden – der niedrigste Wert seit 2009.
Großabschlüsse mit mehr als 10.000 Quadratmetern machten 2023 nur noch zehn Prozent des Gesamtumsatzes aus, im Vorjahr waren es noch 18 Prozent. Mittelgroße Flächen zwischen 500 und 5.000 Quadratmetern sind hingegen zunehmend gefragt.
Die Spitzenmieten auf dem Büroimmobilienmarkt steigen kontinuierlich an, sowohl an den Top-Standorten als auch in den meisten Oberzentren. Es wird erwartet, dass die Spitzenmieten auch im Jahr 2024 weiter steigen werden, insbesondere für zentral gelegene Flächen mit einem guten Nachhaltigkeitsranking.
Gleichzeitig nimmt die Leerstandsquote über alle Standorte hinweg zu, von 3 Prozent im Jahr 2019 auf mittlerweile 5,3 Prozent. Die Bandbreite reicht von 1,7 Prozent in Münster bis zu neun Prozent in Frankfurt. Nur sieben der 19 Standorte verzeichnen stabil niedrige oder rückläufige Leerstände.
Diese Entwicklung deutet auf eine Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage hin, die durch veränderte Marktbedingungen wie die gestiegenen Kapitalmarktrenditen seit 2022 verstärkt wird. In zentralen Lagen der Oberzentren stieg die anfängliche Mietrendite im Jahr 2023 auf 4,7 Prozent an, im Vergleich zu 3,8 Prozent im Jahr davor.
